サロン開業を考えていて「自宅サロンかサロン専用マンション」どちらにしようか迷っていいる方も多いと思います。
知らないとサロンを追い出されて引っ越し費用などで40万円かかる場合もあります。
この記事では、自宅サロンとサロン専用マンションの比較と、サロン開業の注意点を書いています。
HapPy-Salon(ハッピーサロン)はサロン開業支援サイトです。新規集客方法やサロン運営を成功させる為の情報配信をしております。
長年サロンをたさん見てきて、実際に起きた経験を元に記事を書いております。
【ペンネーム】ひしょ太郎
【年齢】30代・美容業界15年
【業種】美容関係サロン
【関わった会社】約800社
【商品】広告関係/ポータルサイト/コンサル
必ずサロンを出して良い物件か確認する
昔、個人サロン（自宅サロン/サロン専用マンション/テナント）に営業に行く事が多く、マンションを追い出されて40万円くらい引越費用がかかったエステサロンオーナーを2人見てきました。
住居用として建物を借りてサロンをオープンさせると賃貸借契約違反となります。
隠れてサロン運営をしてもサロンがバレる可能性は高く追い出される場合が多いです。
サロン専用マンションを借りる場合は必ずサロンOKの物件を借りる。
自宅サロンでも必ず管理会社に確認する。
その方2人は住居用としてマンションを借りていましたが、自己所有マンションでも隠れてサロンを出すと住民や管理会社とトラブルになる可能性も有ります。
✔隠れてサロンを出すと
・管理会社とトラブルになる
・住民とトラブルになる
・広告を出す事ができない
・サロン専用の場合追い出される事もある
サロン運営では広告が重要です、隠れてサロンを運営しても広告を出せなければ、新規集客が出来ずにサロンが閉店する可能性も高いです。
なぜマンションではサロンNGが多いのでしょうか？
不動産仲介業者に確認したらサロンOK物件が少ない理由は、大家さんや管理会社がサロンを嫌がるからだそうです。
サロンは不特定多数の人が出入りするので、マンションの住民から苦情が来やすく入居者とのトラブルが発生する。
オートロックのマンションで不特定多数のお客様が出入り出来るような環境でしたら嫌がる人もいると思います。
事務所として借りるのはOKでもサロンはNGの物件も多いです。
✔人気サロン物件は見つけにくい
・サロンOK物件は少ない
・人気物件ほど不動産仲介業者に依頼していない場合も多い
都内の場合、マンションでもサロン用として借りる場合5か月～10か月の敷金を用意しないと借りられない物件もあります。
地方でも、敷金が2か月+家賃が消費税分プラス（1.1倍）になるケースもあります。
サロン用として借りれる物件も少ないので、サロン用マンションを探す場合はいくつかの不動産に問い合わせをして物件を探す事をおすすめ致します。
マンションを追い出されたケース（騙された）
当時、有名ポータルサイトを販売する営業をしておりました。
ご契約頂いたサロンオーナーよりご契約後すぐに「移転する事になった」と連絡がありました。
サロンをオープンして3か月くらいで、通常ではありえない事でしたので理由を確認しました。
新しくマンションを借りる事になったので40万円くらいの損失になっております。
理由は不動産仲介業者に騙されたと。
×不動産仲介業者との約束
・住居+サロン用としてならOK
・賃貸契約書にはサロンは不可と記載がある
・広告には建物名や部屋番号を伏せる
不動産仲介業者に住居+サロン用としてならOKで、実際に住まなくても良いと言われ契約をしたそうです。
実際は、不動産仲介業者が言っていた事は嘘でサロンを出してはいけないマンションでした。
不動産仲介業者の担当者は既に会社を辞めていると、賃貸借契約書にサロン不可の記載がありそこにサインをしていたので、借りた側（サロンオーナー）が100％悪いとなってしまい、マンションを追い出されました。
そのサロンオーナーは、新たに不動産と契約した為、敷金礼金/保証料金/引っ越し費用で合わせて40万円くらい移転費用が発生しております。
サロンの場所が特定された理由は何だったのでしょうか？
ポータルサイトには外観や番地を伏せて居ましたが、近隣にポスティングをしておりお店が特定されたようです。
ポスティングのチラシにも部屋番号を書いていなかったようですが、数日前にお客様を装って管理会社から連絡がありサロンが特定されていました。
マンションを追い出されたケース（費用を抑える為に）
サロン用として借りられる物件は少なく、初期費用（敷金や礼金）と家賃が高く設定している物件が多いです。
費用を抑える為に、不動産仲介業者にサロンを出す事を伏せてマンションを借りている方も多々見てきました。
マンションを追い出されたサロンオーナーはそれを知っていた為、不動産仲介業者にサロンを出す事を伏せて契約し、サロン運営がばれてマンションから追い出されました。
サロンが特定されないように、ホームページやポータルサイトには番地と部屋番号を伏せてサロンを運営していました。
番地や部屋番号を伏せてもサロンがバレる事もあるんですね。
ポータルサイトにマンションの外観だけを掲載しており、住民が気付いて通報されたようですよ。後でサロンNGのマンションでしたと言われました。
ポータルサイトやチラシでは、住民の目に触れる可能性が高くマンションの外観写真だけでもサロンが特定される可能性も高いです。
大型マンションでもサロンOKになる事も
今まで、管理会社に伏せてサロンを運営していたフェイシャルエステサロンがありました。
そのサロンオーナーは、自宅用のマンションの一室でフェイシャルエステを数年営業していました。
当時、そこのサロンに営業で訪問しポータルサイトに掲載する事になりました。
部屋番号やサロンの外観を掲載をしないでほしいと言われましたが、掲載した方が新規集客に繋がる為「管理会社にサロンの許可を取ってから掲載しましょう」ご提案致しました。
サロンオーナーも、いつサロン運営がバレるかビクビクしていたのでそれもなくなるのでこの機会に「管理会社にサロンを出して良いか確認します」と言って頂きました。
数日後、管理会社より「サロン運営の許可が下りた」とご連絡が御座いました。
ただ、条件付きになっていました。
〇自宅マンションでもサロンOKに
・1日3人以下にする事
・近隣住民からクレームが入ったらサロンを辞める事
条件付きでも大々的に広告が打てる事と、サロンを隠す必要が無いことにサロンオーナーは喜んでいました。
まれですが、自宅マンションでもサロン運営の許可が下りる場合も御座います。
大型のマンションでもサロンOKが出る場合もあるんですね。
そうですね。自己所有物件と言う条件もあると思いますがあまり聞かないですね。
自己所有のマンションでもサロンを出す場合は必ず管理会社へ確認をする方が良いです。
自宅サロンVSサロン専用マンション
自宅サロンとサロン専用マンションどちらが良いのか相談される事があります。
ひしょ太郎さんはどちらがおすすめですか？
難しい質問ですね。自己資金にもよりますが、サロン専用の部屋が作れて条件が悪くなければ、自宅サロンの方がリスクが無いかと思います。
でも、サロン専用マンションの方が自由度は高くないですか？
サロン運営で失敗した方もたくさん見てきました。大体の方が集客が出来なくて閉店しています。閉店すると開業資金は戻ってきませんし大手サロンでも閉店するくらいサロン運営は難しいと思います。
2022年8月脱毛ラボ約60億円の負債で倒産＞＞
2017年エタラビ約50億円の負債で倒産＞＞
2015年ミュゼプラチナム株式会社RVHに買収＞＞
サロン専用マンションを考えている場合は、サロンの出店場所や運営知識を開業前にしっかり身に着けて頂きたいです。
| 自宅サロン | サロン専用マンション | テナント | |
| 初期費用 | 0円 | 30万～ | 50万～ |
| 固定費用 | 0円 | 6万～ | 10万～ |
| 場所選び | × | 〇 | 〇 |
| 新規集客 | しにくい | しやすい | しやすい |
| 悪い口コミ | 書かれやす | 書かれにくい | 書かれにくい |
ひとりサロン（個人サロン）では、売り上げに対しての家賃の割合はとても大きくなります。
同じ人数を集客したとしてもサロン用マンションだと家賃と光熱費が大きくかかるのでその分のお客様の人数を上乗せして計算する必要が出てきます。
✔自宅サロンの場合 50人/月
・平均単価6,000円×50人＝300,000円
・家賃0円+その他費用（広告や雑費）＝50,000円
・利益：250,000円
✔サロン専用マンションの場合 50人/月
・平均単価6,000円×50人＝300,000円
・家賃60,000円+その他費用（広告や雑費や光熱費）＝130,000円
・利益：170,000円
もちろん家賃が無い自宅サロンの方が運営はしやすいですが、自宅サロンの場合は条件が悪いとデメリットになる場合もあります。
集客も難しくなるので工夫が必要になります。
費用だけ見ると、自宅サロンの方が良いですが、集客が難しく悪い口コミも書かれやすいので注意が必要です。
自宅サロンに合う条件とはどんな事があるのでしょうか？
サロンを出す前に条件が合うか確認する
自宅サロンは「生活感が見えると」口コミに書かれるリスクがあります。
実際にGoogleMapで「今日の晩御飯はカレーでしょうか？」「建物がぼろくてびっくり」「靴がいっぱいあり大家族でしょうか」などの、自宅サロンの口コミを見たことがあります。
GoogleMapやポータルサイトは口コミの削除が出来ません。
※口コミが消せるポータルサイトもありますが少ないです。
このような口コミがあると、広告を出しても新規集客に影響して新規数を増やす事が難しくなります。
✔自宅サロンおすすめ条件
・人口が多い地域
・最寄り駅より10分以内
・サロンの部屋が玄関近くにある
・建物が新しい
✔自宅サロンおすすめできない条件
・人口が少ない地域
・サロンの部屋が奥にある
・建物が極端に古い場合
自宅サロンで注意する事
先程書いたように自宅サロンではお客様に「生活感が見える」を意識する事は重要です。
それ以外にも注意すべき点がいつかります。
実際に自宅サロンでも、集客が出ていてサロン運営が上手く行っているサロンもありますし、共通している事があります。
・戸建てでサロン専用入口もある
・玄関近くにサロンの部屋がある
・サロンの部屋まで生活感が少ない
・とてもきれい
✔自宅サロンの注意点
・悪い口コミが書かれやすい
・広告に自宅サロンと書く
・価格を考える
自宅サロンでは悪い口コミを書かれない注意が必要
サロン運営で考えて欲しい事が口コミを書くお客様の心理です。
悪い（ネガティブ）口コミを書く人は大体、来店時にはその事は見せません。
悪い口コミを書かれた事のあるサロンオーナーは「こんなにひどい事を書く人に見えなかった」と言います。
お客様とサロン側の「ギャップ」が生まれると口コミは書かれやすい
例えば、知人から「とってもおいしい居酒屋」と紹介されて「期待はずれ」だった事はないでしょうか？
口コミサイトで「高評価の化粧品」を使ったが「期待はずれだった」など。
一度は経験は経験した事があるはずです。
知り合いの情報や口コミの情報を見て自分でとても高い期待をしてしまい「期待はずれ」という思いで「ギャップ」が生まれているはずです。
✔悪い口コミを書かれない
・生活感を出さない
・施術をする部屋にも注意を払う
自宅サロンでは広告に自宅サロンと書く
お客様とサロン側の「ギャップ」が生まれると口コミは書かれやすいです。
広告に自宅サロンの外観（自宅）を掲載せず文章にも記載せずに集客する事はおすすめしません。
お客様が自宅サロンと知らずに来店しても「口コミに書かれる」恐れがあるからです。
自宅サロンだと理解してもらった上で来店してもらう方が、悪い口コミを書かれるリスクは減ります。
自宅サロンでは価格を考える
駅チカのサロン専用マンションと自宅サロンが同じ価格だった場合、あなたはどちらを選びますか？
自宅サロンと言うだけでマイナスの要因になります。
同等の価格にした場合、新規集客も難しくなります。
逆に「自宅サロンだから出来る価格」と自宅サロンのデメリットをメリットに変える広告の打ち方もあります。
自宅サロンだから安いと理解したうえで来店して頂いたら口コミに書かれるリスクも減ります。
サロン専用マンションで注意する事
サロンが出せる物件は、非常に少ないです。早めに探す方が良いですが、それよりも重要なのが出店場所選びです。
自宅サロンの場所は、住んでいる所にサロンを出すだけなので、初期費用と家賃の心配もありません。
サロン専用のマンションを借りる場合、家賃分も集客する事を考えないといけません。
その分、集客がしやすい場所を選ぶ事が重要です。
✔サロン専用マンション注意する事
・サロン出店場所を選ぶ
・物件選びは早めにする
サロン出店場所を選ぶ
周りに競合が多くて思った以上に新規集客が出来なければサロン運営は上手く行きません。
ひとりサロン（個人サロン）では、大手サロンや競合が多い都心部はおすすめしません。
おすすめしない理由は家賃と広告費用が高くなるからです。
都市部は家賃が高くなります。その分の集客も必要になります。
競合が多い地域でポータルサイトを出しても、1か月10万以上のプランに掲載しないと新規集客は見込めませんし、Googleの広告に出しても費用は高額になります。
高い家賃+高い広告費用だと、その分の集客をしないと利益は残りません。
都心部は人が多いので、新規集客は簡単だろうと思ってサロンを出したが、予想していた以上に集客出来ずに閉店したサロンもあります。
都心部だからお客様をよ呼びやすいと言う概念は持たない方がいいです。サロンの数も多く新規集客が難しいのが現実です。
都心部は流動的なお客様も多くリピート率が悪くなる傾向もあります。
物件選びは早めにする
物件を借りる場合、大体が契約から2週間で物件を借りないといけません。
賃貸契約をして2週間後から家賃が発生します。
それでしたら、1か月前くらいから物件を探した方がいいのでは？と思うでしょう。
ただ、サロン用で借りれる物件は本当に少ないです。1か月前に物件を探してしまうと、条件の悪い物件しかなくそこを契約する選択肢しかなくなります。
早めに物件を探す事で自分の条件に合った物件選びが出来ます。
・いくつかの不動産に問い合わせる
・3か月前から物件を探す
※不動産仲介業に正直に「3か月後にサロンを出したくて」と言っても「契約から2週間後に入居できないのであればご紹介できません」と言われると思います。
おすすめな方法は「1か月～2か月くらい入居の物件を探している」と不動産仲介業者に伝えると物件は探してくれますし、たまたま2～3か月あと退去予定の物件も出てくる可能性があります。
人気物件は、不動産仲介業者に委託していない物件もあります。その為、いくつかの不動産に問い合わせる事をおすすめします。
✔3か月前から物件を探すメリット
・2～3か月後に退去予定の物件が見つかる
・サロン用物件が早めに見つかる
サロン用物件が見つかれば、自分のサロンを出したい時期に借りる事も可能になります。
✔サロン用物件が早めに見つかる
・常に空きが出るサロン用物件がある
・自分のサロン出店時期に借りる事が出来る
まとめ
自宅サロンとサロン専用マンションで重要なのはサロンOKの物件か必ず確認する事です。
自宅サロンだと家賃がかからない分、運営費用面のリスクは少ないが悪い口コミを書かれるリスクと集客リスクが出てきます。
自宅でサロンを出す場合は条件が合うか確認が必要です。メニュー価格も他店舗より安めの設定にする事で新規集客も見込めます。
・口コミに書かれないように注意する
・価格設定を考える
サロン専用マンションを借りる場合は、サロン出店場所選びと早めに物件を探す事が重要です。
・サロン出店場所選び
・3か月前から物件選びをする
自宅サロンで成功している人、サロン専用マンションで成功している人もたくさんいます。
競合や大手が少ない地域で、早めにサロンを出せる物件が見つかれば新規集客もうまくいく可能性は高いです。
自宅サロンかサロン専用マンションを借りて運営していくか、自分でしっかり考えて後悔しないサロン運営をする事が重要です。
⬇️参考になった方「いいね👍」をお願いします。
コメント